<깡통전세 전세사기 예방법>
저도 얼마전 깡통전세로 인해 경매로 넘어갈 뻔했습니다. 아찔한 순간이었습니다. 3개월전 만기가 다가오고 있었는데 갑자기 부동산에서 전화오더니 안심하고 빼주겠다고 언급했었습니다. 이상하게 느껴서 바로 등기부등본을 떼고 확인했더니 집주인이 국세하고 지방세를 내지 않아 압류처분을 당했던 것입니다.
전화해서 어떻게 된거냐고 물었더니 국세는 지불했고 지방세는 지자체와 협의해서 해결했다고 했습니다. 어의가 없었지만 이런 상황을 바로 인지할 수 있었던 제가 다행이다 싶었습니다. 아시겠지만 요즘은 보증기관을 서고 대출을 받아 전세보증금을 내는 경우가 대부분일 겁니다. 저 또한 HUG를 통해서 전세보증금 대출을 받았었지만 무용지물임을 인지하게 되고 열심히 해결방안을 찾아보았던 기억이 납니다.
보증기관을 믿고 있어도 애초에 예방하지 않는다면 전세금(피같은 내돈)을 날릴 수 있습니다. 저의 경험과 경기도에서 마련한 다양한 루트를 통해서 계약하기 전과 후 모두 꼼꼼히 살피셔야 전세사기를 당하지 않을 수 있습니다.
요즘은 갭투자 집주인들이 매매가 안되다보니 전세사기꾼들과 협작해서 매물로 내놓거나 갭투자 집주인들이 새로운 전세세입자를 세워놓고 매매를 하는 경우 다반사입니다.
아래 공지는 기본적으로 지켜야 되는 것들입니다. 귀찮더라도 내돈지킨다 생각하고 반드시 실행하시기 바랍니다.
공지
깡통전세란 매매가보다 전세가가 동등해지거나 높은 경우를 말합니다.
갭투자란 전세보증금이 매매가보다 조금 낮은 경우로 그 차이만큼 돈을 지불해서 매매를 하고 그만큼 시세차익을 노리는 수법입니다.
→ 갭투자는 해가 넘어갈수록 매매가는 상승하거라는 믿음으로 대부분 투자를 합니다.
● 아래에서 더 상세하게 언급하겠지만 기본적인 사항은 반드시 지켜주세요.
①아파트 : 등기부등본 확인, 매매가와 전세가 시세파악 기본
②빌라 : 등기부등본 확인, 새로 지은 빌라는 매매나 전세로 입주X, 매매가와 전세가 시세파악 기본
③뭐든 조급하게 진행하지 말아주세요. 부탁입니다.
④대출이 많은 집은 무조건 피하자!!!
사례(기본적으로 알고 계시기 바랍니다.)
●기존 사례(경매)
→ 갭투자를 해서 시세차익으로 돈을 벌려고 했던 투자자들이 전세가가 올라 매매가와 동등해졌을 때 대출금을 갚지 못해 경매로 넘어가는 경우입니다.
→ 이는 대부분 부동산업자들이 괜찮다고 세입자를 안심시켜놓고 행하는 방법입니다.
●새로운 사례(신종사기)
→ 갭투자를 한 바지사장 + 집주인 이거나 기존 다주택자들 그리고 기존 집주인들이 부동산업자에게 의탁해서 행해지는 방법입니다. 공통점은 매매가와 전세가가 같거나 전세가가 높은 경우입니다.
→ 방법은 기존 전세가와 매매가가 같다고 가정했을 때 매매가를 부동산업자들이 시세보다 높여서(이미 작업해서 주변시세를 다 높여놓은 상태) 매매가와 전세가의 차이를 벌려 놓으면 전세세입자는 안심하고 들어오고 기존 집주인들은 매매로 빠져나가는 방법입니다.
→ 다방, 직방 등 어플을 통해 주로 젊은 부동산업자들이 주를 이루며 행해지고 있습니다. 이미 주변시세를 맞춰놓은 상태이기 때문에 이를 예방하는 방법은 발품을 팔아서 다방, 직방을 내걸고 하는 부동산업자는 버리고 오래된 부동산업자들을 통해서 일단 집을 알아보시는 것이 좋습니다.
→ 가능해진 이유 : 보증기관들 때문입니다. HUG HF 등을 통해 쉽게 전세보증금 대출을 해주기 때문입니다. 왜? 공시지가를 기준으로 대출을 해주기 때문에 그만큼 매매가를 높여서 대출을 받을 수 있기 때문입니다.
<깡통전세와 전세사기 예방법>
경기도는 도민들을 위해 세세하게 신경쓰는 부분이 많은 것 같습니다. 위에서 언급한 것들과 + 보태서 아래사항들을 하나씩 지켜나가면 절대로 손해볼 일은 없을 것입니다.
매번 들어오셔서 계속 보시길 권해드립니다.
1.계약 전 해야 할 일 / 전세보증보험
2.계약 후 해야 할 일
3.사례
계약전 해야할 일
● 계약전에는 절대로 어플을 통한 물건을 확인하지 마시기 바랍니다. 발품을 팔아 가고자 하는 동네의 오래된 부동산업자를 통해 알아보시기는 것을 권해드립니다. (다방, 직방 등 XXXXX)
→ 젊은 부동산업자는 애초에 버리시기 바랍니다. 특정하긴 어렵지만 선량한 다른 분들에게 미안하고 죄송하더라도 예방할 수 있다면 하나라도 실행하는 것이 좋다고 여겨집니다.
실제로 하셔야 되고 따라하시기 바랍니다.
1)공인중개사(부동산업자)의 정상등록 여부를 확인해야 합니다. (내가 해야할 일)
→ 부동산업자가 있는 자리에서 요구하기보다는 자리를 뜬 상태에서 명함을 꼭 받고 상호명도 간판과 동일한지 확인하고 메모를 해놓습니다.
→ 오프라인 확인 : 시.군.구를 통해 전화로 확인할 수 있습니다.
→ 온라인을 통해 확인가능합니다.
①국가공간정보포털 사이트를 통해 조회
→ 상호명.대표자명.전화번호.등록번호로 조회가 가능합니다.
②경기부동산포털을 통해 경기도민분들은 조회가 가능합니다.
→ 상호명.대표자명.전화번호로 조회가 가능합니다.
2)실제 거래된 시세를 파악해야 합니다.(내가 해야할 일)
→ 목적은 실거래가보다 높은지를 확인하는 것입니다.
→ 국토교통부실거래가공개시스템 / 경기부동산포털 을 통한 시세를 부동산업자가 말한 시세와 같은지 확인합니다.
→ 등기부등본을 직접 떼서 근저당설정.가압류.압류 등을 확인합니다.
※등기부등본을 볼 줄 모르시면 부동산을 그냥 찾아가서 물어보시면 됩니다.
①국토교통부실거래가공개시스템
②경기부동산포털을 통한 시세파악
①+② 두가지 다 단지명 / 도로명 / 지번을 입력하면 조회가 아주 쉽게 됩니다. 누구나 가능합니다.
③등기부등본을 직접 확인하셔야 합니다.
→ 보는 방법은 안보셔서 그렇지 아주 쉽습니다. 보는 게 두렵다면 부동산을 직접찾아가셔서 물어보시면서 배우셔도 됩니다.^^
→ 목적은 해당 물건에 저당이나 압류등이 잡혀있는지 또는 근저당이 어느정도 매매가 대비해서 설정되어 있는지를 파악하는 것입니다.
→ 온라인 확인방법
※인터넷등기소를 통해서 아주 쉽게 조회가능합니다. 수수료 600원?700원? 잘 기억은 안나지만 이 정도는 지불가능하리라 생각합니다.
→ 등기부등본은 한번만 보는 것이 아니라 계약전 + 계약후 + 사는 중 어느 때라도 심심하면 봐야합니다.
3)전세라면 해당 물건이 보증금 가입이 가능한지 여부를 확인해야 합니다.
※신규등록주택은 보증가입 의무입니다.(보증수수료 임대인75% 임차인25%)
※기존주택 21년8월18일부터 의무가입입니다. (민간임대주택에 관한 특별법)
→ 조금 더 보완했으면 하지만 그래도 안하는 것보다는 낫다고 생각합니다. 보증가입을 하는 이유는 집주인과 보증금 반환문제로 분쟁이 있을 시 보증사로부터 임차보증금을 돌려받을 수 있습니다.
● 보증사는 총3곳을 들 수 있습니다.
되도록 통화를 직접하셔서 확인하시기 바랍니다.(통화 연결이 잘 안되요 ㅜㅜ 참고하세요)
※보증료율과 가능여부 보증사마다 다릅니다.
①HUG주택도시보증공사
연락처 : 1566-9009
→ 수도권 9억원이하 (그외 지역은 5억원이하) 가입가능합니다.
②SGI서울보증
연락처 : 1670-7000
→ 아파트는 전세보증금 제한이 없고 그외 주택은 보증금10억원이내로 제한합니다.
③HF한국주택금융공사
연락처 : 1688-8114
→ 수도권7억원이하 (그외 지역 5억원이하) 전세만 가능합니다.
4)공인중개사에게 내가 들어가서 살아야 할 물건에 대해서 확인하는 절차입니다.
● (공인중개사가 해야할 일) 계약전 준비사항입니다. 반드시 요청하셔야 합니다.
→ 이 절차는 들어가고 싶은 물건에 대해서만 요청(살고 싶은 집)하시는 것입니다.
→ 부동산업자에게 살고 싶은데 꼭 확인하고 싶은 것이 있다고 말하면서 요구하시면 되세요.^^
→ 해당 물건의 건축물대장 + 등기부등본 + 납세증명서(거의 요구안하는데 꼭 하셔야 합니다.)
※건축물대장 보는 이유 : 정확한 소재지 / 소유자 / 면적 / 위반건축물 여부 등을 확인합니다.
※등기부등본을 보는 이유 : 갑구의 소유자 / 을구의 근저당권.선순위 권리관계 등을 확인합니다.
※납세증명서를 보는 이유 : 국세 + 지방세 체납한 사실이 있는지 여부를 확인합니다.
→ 집주인에게 서류를 요청했는데 싫다고 하면 거래를 하지말아주세요. 설마하고 괜찮겠지하고 무리한 요구인가라고....그러다 큰일납니다.
계약 중에 해야 할 일
● 부동산업자에게 미리 요구한 서류를 확인해야 합니다.
→ 건축물대장 / 등기부등본 + 납세증명서 를 반드시 체크해야 합니다.
● 소유주의 신분증과 건축물대장 + 등기부등본 + 납세증명서의 명의와 동일인인지 확인해야 합니다.
● 대리인이 계약하러 왔다면 신분증 진위여부를 확인해서 계약을 해야 합니다.
→ 부동산업자에게 진위확인해서 보여달라고 하면 됩니다. (온라인을 통한 진위여부 확인가능)
①정부 24 / 콜1382(주민등록증) ②경찰청교통민원24(운전면허증) ③정부24(인감증명서 / 본인서명사실확인서)
계약 후 해야 할 일
● 계약과 동시에 해야 할 일
①확정일자와 전입신고를 동시에 받으셔야 합니다.
→ 이사를 하고 있다면 이사하는 도중에 바로 관할 동주민센터에 방문하셔서 신고하세요.
● 확정일자를 받는 이유는 경매로 넘어갈 경우 선순위임차인의 권리를 누리기 위해서 입니다.
→ 경매는 권리관계가 중요하기 때문에 선순위여야 내 돈을 지킬 수 있습니다.
※확정일자를 받은 세입자는 전입세대 열람이 가능합니다.
※참고사항입니다. 경매를 통해서 변제받는 금액입니다.
②주택전월세신고 의무!!_2022년6월1일부로 시행
※2022년5월31일부로 계도기간이 끝났으니 반드시 신고하세요.
→ 미신고 시 100만원이하의 과태료 (단, 보증금6천만원초과 + 월세 30만원초과 해당)
→ 관할주민센터를 방문하셔서 전입신고만 해도 주택전월세신고를 했다고 인정해줍니다.
→ 온라인 신청은 국토교통부 / 부동산거래관리시스템에서 진행가능합니다.
사례
● 경기부동산포털에서 올려놓은 사례들입니다. 참고하시기 바랍니다.
● 임대차관련 상담 전화 + 무료법률상담서비스입니다.
→ 경기도무료법률상담실 : 031-120
→ 대한법률구조공단 상담안내 : 132
https://www.gg.go.kr/contents/contents.do?ciIdx=876&menuId=2554
무료법률 상담안내 | 무료법률상담 | 민원 시책 | 민원 | 경기도청
경기도 무료법률상담은 도민의 법률권익 보호를 위해 도에서 직접 변호사, 법무사, 세무사, 공인노무사, 공인중개사를 위촉하여 실시하는 무료법률상담서비스입니다.
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위 사항만 지켜도 여러분의 돈을 지킬 힘이 생깁니다. 귀찮다고 놓쳐버리면 안됩니다.^^
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